Bonjour à toutes et à tous,nous avons le plaisir d'accueillir Yannick Ainouche, Directeur Général du groupe Quiètude.
Bonjour !

sandra : En quoi consiste votre métier ?
Nous sommes spécialisés dans la gestion de résidences services. Ce sont des appartements dont on confie la gestion à une société d'exploitation et qui va se spécialiser sur un marché : senior, étudiants, tourisme, etc. Cela permet d'asseoir un rendement plus certain.

louis85 : Où se situent vos résidences, y'en a t'il dans toutes les régions ? En avez-vous en Vendée ? Merci.
Bien entendu ! Quand vous travaillez en France sur le marché des seniors ou du tourisme, vous devez être présent dans toutes les régions. Nous nous implantons donc partout, car le besoin est sur l’ensemble du territoire.

serge : Qu'est-ce que l'EHPAD ?
Ce sont des établissements médicalisés (des maisons de retraite). Nous accueillons le 4e et 5e âge, ceux qui sont dépendants. C’est une population qui a besoin d'être prise en charge au quotidien. Suivi médical, réconfort moral, etc.

yolande : Vous proposez des appartements dans des résidences dans des lieux touristiques ? C'est ça ?
Oui tout à fait. Nous sommes exploitants de maisons de retraite mais aussi de résidences tourisme, pour des longs ou courts séjours. Nous sommes dans les Alpes, sur tout l'arc atlantique, etc. Montagne, mer, campagne, nous sommes installés partout.

val : Bonjour vous pouvez m'expliquer vos différentes activités ? Il s'agit spécifiquement de location ?
C'est de l'exploitation et de la location. Un particulier investi, achète un actif immobilier et nous nous engageons à le louer, avec un rendement assuré. Le marché est mouvant effectivement. Nous sommes dans un retournement du marché financier. Il s’agit d’une crise globale. C'est plus difficile aujourd'hui d'acheter un appartement. Mais investir dans une résidence service est une garantie. Alors que sur le marché immobilier classique, aujourd'hui, c'est très risqué !

Patrick : Proposez-vous des programmes d'investissement ? Quel en serait le montant ?
Pour investir sur une résidence service dans de bonnes conditions, à un bon emplacement, etc., il faut un ticket d'entrée de 85 000 euros, jusqu'à 300 000 euros pour, par exemple, une résidence tourisme sur la côte d’Azur.

optimiste : Que pensez-vous de la crise immobilière, est-ce le bon moment d'acheter, de vendre ?
Je crois que le marché de la résidence service, ce n'est pas le temps qui définit l'acquisition, c'est le montage juridique. Donc oui, il faut continuer à investir. Dans le tourisme, comme sur le marché des senior, il y aura toujours un marché. Si votre question concerne l'immobilier en général, en ce moment les prix baissent, notamment en province. Si vous avez acheté il y a longtemps, vendre aujourd'hui, c'est une plus-value assurée. Cela dépend du cas de chacun.

Nanar : Et pour 85 000 euros investis, quels sont les bénéfices par la suite ?
Les bénéfices : récupération de la TVA, rendement de l'opération soit environ 6% (plus que le livret A). En cas de sortie, quel potentiel de plus-value ? Il faut savoir que nous sommes sur un marché avec une forte demande. Dans dix ans, des gens voudront investir dans ce domaine, ce sera donc une bonne opportunité de vente.

Oui Can Do : Après le premier bail, quel est le coût légal et la procédure à suivre pour occuper la propriété personnellement ?
Les baux sont de 9 à 12 ans. Il n'y a aucune procédure une fois que le bail s'éteint. Vous avez eu un loyer pendant 10 ans par exemple. Et puis vous avez votre résidence secondaire.

Allen : Avez vous des locations dites de prestige ?
Qu'est-ce que le prestige ? Nous avons des emplacements intéressants. Monaco, Genève, Nice...

Allen : Quels sont les programmes d'investissement que vous proposez actuellement ?
Sur le marché senior et tourisme, nous avons des demandes de construction dans différentes régions. En ce moment, par exemple, nous avons un programme près d'Aix-les-bains, à Biarritz, ou encore à Mayotte.

p_bonneau : Oui mais ne vaut-il pas mieux attendre 1 ou 2 ans avant d'investir 100 000 euros dans une résidence de tourisme, sachant qu'avec la crise, le même bien vaudra peut-être 70 000 euros ?
On ne peut pas savoir s'il vaudra 70 000 euros ! Ceux qui ont dit « il faut attendre » depuis quelques années s'en sont mordus les doigts. Il faut juste que vous ne fassiez pas un investissement à court terme. Les fondamentaux de l'immobilier restent valables : le lieu, l'emplacement, etc. Et c'est un rendement certain !

Antoine : Bonjour, que pensez vous de la nouvelle loi de finance pour 2009 ? En effet, elle bride le statut LMP aux personnes dont cette activité représente 50% de leurs revenus annuels ET au moins 23 000. Actuellement c'est l'une ou l'autre des deux conditions. Cette restriction risque de nuire grandement aux promoteurs spécialisés dans la défiscalisation comme votre Groupe, la plupart de vos clients investissent dans cet objectif. Quelle stratégie allez vous adopter pour faire face à ce retournement ?
Tout à fait. C'est un dispositif que l'on suit avec attention. Nous avons alerté Bercy et les parlementaires sur cette modification du statut LMP. Pour l'instant, rien n'est voté. Est-ce le moment de brider les niches fiscales ? Faut-il brider l'investissement Girardin ? Aujourd'hui il y a la crise, alors ne faut-il pas redonner un espace à l'investissement immobilier ?

p_bonneau: Un bail commercial assure théoriquement un revenu locatif précis mais, dans les faits, ce revenu locatif peut être revu à la baisse par le gestionnaire : comment se prémunir de cela ?
Cela paraît impossible. Il n'y a aucune légalité à faire cela. Cela doit être ultra contrôlé pour qu'il n'y ait pas de révisions du bail. Le bail ne doit pas être révisable à la baisse.

bouhaloufa : Bonjour. Que pensez-vous des foyers privés pour les étudiants ? Et votre relation avec ses derniers ?
La résidence étudiante, je n'en pense rien de mal puisque l'on en gère ! Nous gérons ces résidences pour des particuliers. Ce sont des lieux d'accueil de convivialité. Elles sont pleines à 100%. Nous avons un partenariat avec le CROUS.

pbonneau : Est-il risqué d'investir dans du Demessine aujourd'hui (contexte financier mondial) ?
J'aurais tendance à dire : est-il risqué d'investir ? Oui, c'est toujours prendre un risque d'investir, on peut évaluer le risque, mais il est là. On peut avoir jusqu'à 50% de réduction d'impôts dans le cadre de ce dispositif. L'emplacement est un critère majeur à mon avis dans le cadre de cet investissement qui concerne des zones touristiques en devenir.

jean : Comment le LMP peut répondre à mon objectif de revenus futurs ?
Vaste question ! Elle nécessite des heures d'étude ! Si vous avez du cash à investir, vous achetez un actif immobilier et vous signez un contrat. Si vous êtes jeunes, vous prenez un crédit, et le loyer compense le crédit.

Oui Can Do : Combien de propriétaires ont renouvelle leur bail dans les 20 dernières années?
Très difficile à dire... Je pense qu'en fonction des sites choisis, des nécessités d'investissement, c'est tout de même rare que l'on casse des baux. Le renouvellement chez Quiétude est de 80%.

boris : Pensez-vous que les conditions de crédit pour acheter du l'immobilier sont favorables aujourd'hui ?
Qui peut dire oui ? Les conditions de crédit sont très difficiles. Il faut voir la situation des banques. C'est conjoncturel. Ce qui est en place par les gouvernements, les banques centrales, devraient permettre de relancer ces crédits.

Allen : Comment faire pour avoir davantage d'informations ? Comment vous contacter ?
Allez sur notre site internet : www.quietude.fr ! Vous aurez tous les renseignements.

quentin : Quelle est la taille de votre société ?
Nous avons 440 collaborateurs. Nous fêtons nos dix ans.

Merci beaucoup, le mot de la fin ?
Merci pour votre accueil. Merci pour cette manifestation alternative qui permet de s'adresser directement aux internautes. Merci de ce temps de parole privilègié.